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    关于房屋租赁中装饰装修物的处理问题|普罗米修律师事务所

    普罗米修律师事务所 普罗权彰团队  罗慕颜

    即将于2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》第715条第一款之规定:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物;第二款之规定:承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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    案例:

    2009年4月被告西门基督教堂从他人处购得仓库一幢,当时该仓库由原告天马中学承租。

    2012年8月20日,原、被告签订《房屋出租合同》,约定:被告出租上述仓库给原告,合同期满,原告应按照合同约定的原则和方法返还租赁物,原告可以撤除必要的装潢或增设物,但必须保持租赁物墙体、地面的原始完好性及水电等设施的完整可使用性,被告不对原告的装潢投入及增设物进行折价补偿;…,合同期满后被告要求原告恢复原状搬离房屋,未果,诉至法院。

    经审理,法院判决天马中学限期腾房并恢复原状,返还给西门基督教堂,且天马中学按照每年22236元的标准向西门基督教堂支付逾期返还房屋的租金。

    现该民事判决书业已生效。后原告天马中学诉至法院,请求法院判令被告折价赔偿原告改建装修费用179554元的60%,计人民币107732.40元;由被告承担本案诉讼费和本案鉴定费。 

    裁判结果:

    法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方于2012年8月20日签订的租赁合同合法有效,双方在合同中明确约定“合同期满,…,甲方(被告)不对乙方(原告)的装潢投入及增设物进行折价补偿。”

    现该租赁合同期限业已期满,而原、被告又未能达成续租合同。现原告要求被告赔偿其改建装修费用损失的主张,与合同约定不符;依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定,判决驳回原告常山县天马中学的诉讼请求。

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    房屋租赁中的装饰装修物处理的相关法律规定:

    (一)承租人未经出租人同意装修的,双方达成协议约定的,按约定处理;双方没有或者不能达成协议的,按以下规则处理:

    (1)出租人有权请求承租人恢复原状;

    (2)所有费用由承租人承担;

    (3)不考虑该装饰装修物是否形成附合。

    (二)承租人经过出租人同意装修的,

    1 “未构成附合部分”的装饰装修物,双方达成协议约定的,按约定处理;双方不能达成协议的,按以下规则处理:

    (1)承租人可以取回;出租人亦有权请求承租人取回;

    (2)因取回造成房屋毁损的,承租人应恢复原状;

    (3)承租人对出租人无费用补偿请求权。

    2 “构成附合部分”的装饰装修物,双方就补偿达成一致的,则按照约定;双方不能达成一致的,按以下规则处理:

    (1)租期届满的,对于形成附合部分的装饰装修,无论其残值剩几,承租人均无权请求出租人补偿;

    (2)租赁合同无效的,对于形成附合部分的装饰装修,由出租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失;

    (3)租赁合同被解除的,对于形成附合部分的装饰装修,在剩余租赁期内的残值损失分担因租赁合同被解除的原因不同而不同:

    a.因不可归责于双方的事由解除的,由双方按照公平原则分担;

    b.因出租人违约解除的,由出租人承担;

    c.因承租人违约解除的,由承租人承担;

    d.因双方违约解除的,由双方根据各自的过错程度而分担。



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    综上所述,对于房屋租赁中的装饰装修物的处理应根据不同情况作不同处理,但根据民法意思自治原则,租赁双方就相关租赁内容达成一致或已达成约定的,如该约定并未违反法律规定的,按照有约从约之规则处理。

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