村集体“以租代卖”的终极噩梦 一次付清地价，二十年后被诉

广东普罗米修律师事务所 徐小华

2022年8月，委托人张某急匆匆找到律师，称其一直占有使用收益的厂房将要被村里收回去，村里已经提起诉讼，11月就开庭。该厂房占地面积约16000平方米，地上建设了7栋厂房，租金收益巨大。因该地块涉及旧改，开发商怂恿村里收回土地。如果厂房被收回，张某将面临巨额损失。

事情要从2003年说起。

当时，深圳市龙岗区某村委会与张某签订了一份《租地合同》，约定将村内一块10000平方米的空地出租给张某使用，由张某自筹资金建设工业厂房，土地租用期限为50年。2005年，双方又签了一份《附加协议书》，将租地面积增加至约15958平方米，租用期限统一调整为2006年3月起至2053年6月。

一切看起来风平浪静。直到2015年，双方再次签订了一份《补充协议》。

这份协议的内容有些不同寻常：张某按照每平方米100元的标准，一次性支付土地租金共计159万余元，此后不再收取租金，每月仅支付管理费。张某照做了。他一次性付清了土地租金，建成了7栋房屋，并在村委会的配合下缴纳了罚款、补交了地价，办理了7栋物业的红本房地产证。

本以为万事大吉。谁知十几年后，村里突然翻脸。

争议焦点：合同是否有效？土地能否收回？

张某向律师提出了几个核心问题，每一个都直指案件的命门：《租地合同》《附加协议书》及《补充协议》是否有效？自己投资建设的厂房已经办了房地产证，是否应向村里返还？已经一次性付清了土地租金，是否还要再支付占有使用费？

梳理证据材料后，律师发现了一个关键事实，这个事实可能连张某自己都没有意识到它的分量。

案涉7栋房屋，是在村委会的配合下缴纳了罚款、补交了地价，才办理了房地产证的。村委会自始至终都是知情并同意的。但更重要的是，该土地的性质已经悄然发生了变化——从集体土地转化为国有建设用地。这意味着，村委会主张返还土地的事实基础，可能已经不存在了。

村里到底知不知道这件事？如果知道，为什么还要起诉？这背后，或许另有隐情。

代理意见：名为租赁，实为转让

律师向法院提出了几点核心代理意见。

第一，双方签署的三份合同系真实意思表示，合法有效。双方一直按照合同约定履行权利义务，不存在任何违约行为。村委会主张合同无效，没有事实和法律依据。

第二，案涉《租地合同》及补充协议名为土地租赁，实质上是转让50年期限的土地使用权。张某已经按照约定一次性支付了对价159万余元，获得了案涉土地50年的使用权。合同第七条明确约定，合同期内张某对土地享有使用、收益权利和建筑物的所有权，故村委会无权要求返还土地。

第三，张某根据合同约定自筹资金建设了7栋物业，村委会也协助办理了不动产权证书。目前案涉土地上的物业均为合法的红本商品房。按照深圳经济特区的“两规”处理办法，张某已经补交了地价、缴纳了罚款，案涉土地已转为国有土地，并非集体土地。

第四，村委会要求赔偿损失更是没有依据。案涉合同是“以租代卖”的性质，并非普通土地租赁。50年期限的对价是双方真实意思表示，张某已经一次性支付完毕。村委会提交的评估报告是按照现时市场价值计算的，显然没有参考价值。

法律分析：合同无效的情形是否还在？

本案的核心法律问题在于：以“以租代卖”方式签订的集体土地租赁合同，是否因违反法律强制性规定而无效？

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。按照这一规定，案涉合同签订时确实存在违法情形。单从这条法律看，村里似乎占理。

但本案的特殊之处在于，案涉土地的性质已经发生了变化。根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，张某在村委会的配合下缴纳了罚款、补交了地价，办理了房地产证，土地性质已由集体土地转化为国有建设用地。不动产登记证书中载明的国有建设用地使用权期限追溯自1999年3月5日起。

这就像一场博弈：合同签订时是违法的，但后来法律上的障碍自己消失了。法院会怎么看？

法院判决：驳回村委会全部诉讼请求

法院针对律师提出的“土地性质已经发生根本性变化”的主张进行了查明，确认了该土地从集体土地转化为国有土地的事实。

法院认为，案涉合同的效力应根据签订时的法律确定。签订时土地性质为集体土地，根据《土地管理法》第63条的规定，相关合同及协议确实存在违反规定的情形，应属无效。但涉案土地及地上建筑物经村委会同意，已经按照深圳经济特区的相关规定进行了罚款、补交地价，土地性质已转变为国有建设用地，并办理了不动产权登记。

因此，相关合同及协议签订时的无效情形已经发生变化。村委会主张合同无效的事实基础已不存在，其关于合同无效的主张已无事实依据和法律依据。因主张合同无效而提出的返还土地、恢复原状、赔偿损失等诉求，法院不予支持。

最终，法院作出判决，驳回了村委会的全部诉讼请求。该判决于2022年12月20日生效。

有意思的是，法院并没有直接说合同有效，而是说“无效的情形已经消失”。这个微妙的措辞，或许为类似案件留下了想象空间。

案件启示：几个值得思考的问题

近年来，集体土地“以租代卖”“长租”“合作建房”类案件越来越多，法院的处理态度也不尽相同。有的是一次性缴纳土地租金，有的是按月缴纳；有的地上建筑物办理了报批手续，有的则没有。本案的特殊之处在于，土地性质最终转化为国有，地上建筑办理了红本房地产证，这使得村委会想要收回土地的难度大大增加。

案件结束后，整理本案材料时，有几个问题值得拿出来再说一说。

问：集体土地“以租代卖”的合同一定无效吗？

不一定。按照《土地管理法》第63条的规定，将集体土地出租用于非农建设，确实违反了法律强制性规定，合同在签订时存在无效情形。但如果后续土地性质发生了变化，比如通过补交地价、缴纳罚款等方式转为国有建设用地，那么合同无效的情形可能已经消失。法院会结合签订时的法律环境和后续的事实变化综合判断。

问：一次性付清了几十年的土地租金，村里反悔了怎么办？

这要看具体情况。如果地上建筑物已经办理了合法产权证明，且村委会自始至终知情并配合，那么村里想要收回土地和建筑物的难度会比较大。但如果地上建筑没有办理任何合法手续，或者合同中明确约定到期后建筑物归村集体所有，情况可能就不同了。每个案件的细节不同，结果也会有差异。

注：文中人物均系化名

编辑：袁钰琪（实习）

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