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    预查封房屋到底能不能强制执行拍卖

    普罗米修小编今天给大家分享下法院能否拍卖被预查封的房屋的问题。依据司法解释,被执行人购买房屋并办理房屋买卖合同登记备案的,法院可以采取预查封措施。在此种情况下,被执行人并非案涉房屋的登记权利人。那么,法院能否将预查封房屋视为被执行人的责任财产,并采取拍卖等强制执行措施?本案分享一则案例,对该问题予以分析。

     

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    2013年9月15日,王某某与御景公司签订商品房买卖合同,约定由王某某通过银行按揭付款的方式,购买御景公司开发的案涉房产。随后,双方在房地产管理部门进行了合同信息备案。履行房屋买卖合同,王某某作为贷款人,御景公司作为保证人与光大银行签订个人贷款合同。

     

    2017年11月2日,王某某借贷纠纷一案中,禹州法院裁定预查封了案涉房产。该案随后达成调解协议,由楚帅领、王某某共同向王尚聪偿付借款本金及利息。因楚帅领、王聪聪未履行调解书的支付义务,经王尚聪申请,禹州法院裁定评估、拍卖被执行人王聪聪购买的案涉房屋。案外人御景公司提出执行异议,主张法院无权拍卖预查封的财产,且房屋未办理产权证,御景公司才是房屋的所有权人。禹州法院一审、许昌中院二审均认为,王某某已经通过贷款方式支付完毕购房款,拍卖预查封房屋并无不妥,最终驳回了御景公司的诉讼请求。御景公司仍不服,向河南高院申请再审,亦被驳回。

     

     

    1. 被执行人购买的房产被预查封后,法院可以直接采取拍卖等执行措施。本案中,法院直接认定预查封房屋是被执行人责任财产。而根据检索到的结果,部分法院会在说理中论证这一裁判规则的正当性,主要包括如下三点:第一,援引司法解释,认为“预查封的效力等同于正式查封”;第二,被执行人已经通过贷款支付了购房款,因此拍卖其所购房产并无不当;第三,被执行人是房屋的实际所有权人。

     

    2. 开发商为购房人贷款提供保证,存在法律风险。实践中,贷款购房除以房抵押外,一般还需要开发商作为贷款的保证人。本案中,房屋未过户至购房人名下即被法院强制执行,银行所享有的抵押权因此无法办理登记。银行在面临丧失优先受偿权的风险时,很可能转而要求开发商承担保证责任。开发商的保证责任风险将因此被扩大。

     

     




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